Is een woning met EPC-label D kopen om te verhuren nog financieel interessant in 2024?

Als vastgoedinvesteerder in Vlaanderen staat u voor een cruciaal dilemma: kiest u voor de zekerheid van een energiezuinige nieuwbouwwoning, of waagt u de sprong naar een bestaand pand met een EPC-label D? Op het eerste gezicht lijkt de renovatieverplichting een afschrikwekkende kostenpost. De gangbare redenering is om te focussen op de uitgaven voor isolatie, nieuwe ramen of een efficiëntere verwarmingsketel. Velen zien dit als een noodzakelijk kwaad, een verplichting om te voldoen aan de steeds strengere Vlaamse woonnormen.

Maar wat als deze verplichting geen last is, maar een hefboom voor uw rendement? De ware opportuniteit schuilt niet in het louter voldoen aan de minimumeis van label D, maar in het strategisch overtreffen ervan. De sleutel tot een succesvolle investering in 2024 ligt in het beschouwen van een EPC-D woning als een ruwe diamant. Het is een kans om bewust waarde te creëren door de energierenovatie niet als een kost te zien, maar als een investering met een berekend en vaak verrassend hoog rendement. De combinatie van een lagere aankoopprijs, fiscale stimuli en de uiteindelijke meerwaarde op de huur- en verkoopmarkt maakt van deze panden een unieke categorie voor de slimme investeerder.

In dit artikel analyseren we, cijfers in de hand, hoe u de renovatieplicht kunt ombuigen tot een financieel voordeel. We ontleden de risico’s, de fiscale voordelen en de concrete stappen om van een EPC-D pand een rendementsmotor te maken. Dit is geen pleidooi voor blind renoveren, maar een strategische gids voor de berekenende investeerder.

Waarom huurders tot 15% meer betalen voor een energiezuinig appartement?

De directe link tussen een beter EPC-label en een hogere huurprijs is nog niet altijd een-op-een zichtbaar in de markt, maar de onderliggende financiële logica voor huurders wordt steeds dwingender. Een lagere energiescore betekent een aanzienlijk lagere energiefactuur, een argument dat in tijden van volatiele energieprijzen zwaar doorweegt. Voor een huurder is de totale maandelijkse kost (huur + energie) de belangrijkste factor. Een investeerder die een woning van label D naar B of A tilt, biedt dus een direct financieel voordeel aan de huurder, wat de woning aantrekkelijker en sneller verhuurbaar maakt, zelfs aan een licht hogere huurprijs.

Deze toenemende waarde wordt al weerspiegeld in de verkoopprijzen. De ‘groene’ meerwaarde is geen abstract concept meer. Een analyse bevestigt dat in Vlaanderen woningen met label A gemiddeld 22,6% duurder zijn dan een vergelijkbaar pand met label D. Omgekeerd zijn woningen met label F al 10% goedkoper. Dit toont aan dat de markt de toekomstige renovatiekosten en de energie-efficiëntie al sterk verrekent in de huidige woningwaarde. Hoewel de huurprijzen trager volgen, is de trend onmiskenbaar: een energiezuinige woning vertegenwoordigt een hogere gepercipieerde waarde, minder risico op leegstand en een sterkere onderhandelingspositie voor de verhuurder.

Voor een investeerder betekent dit dat de renovatie niet alleen de energiefactuur van de huurder verlaagt, maar ook de fundamentele waarde en aantrekkelijkheid van het vastgoed verhoogt. Het stelt u in staat een kwaliteitsvoller product aan te bieden in een steeds meer concurrentiële huurmarkt, waar energieprestaties een doorslaggevend criterium worden.

Hoe de renteloze renovatielening gebruiken om uw vastgoedrendement te verhogen?

Een van de krachtigste hefbomen om de aankoop van een EPC-D woning rendabel te maken, is het gebruik van de door de overheid ondersteunde financieringsmogelijkheden. Hoewel de term « renteloze renovatielening » (het vroegere EPC-labelpremie-systeem) niet meer van toepassing is, biedt de opvolger, Mijn VerbouwLening, nog steeds een uitzonderlijk voordeel. Met een rentevoet die aanzienlijk lager ligt dan de marktrente (bijvoorbeeld 1,5% in 2025, komende van 2,75%), stelt deze lening investeerders in staat om de noodzakelijke energetische renovaties te financieren zonder dat de rentelasten zwaar op het rendement drukken.

Deze lening, tot een maximum van €60.000, is specifiek bedoeld voor eigenaars (binnen bepaalde inkomensgrenzen) die een woning met een lage energieprestatie willen verbeteren. Het grote voordeel voor een investeerder is dat u de ‘waardesprong’ van uw pand kunt financieren met zeer goedkoop kapitaal. In plaats van eigen middelen aan te spreken of een dure commerciële lening af te sluiten, gebruikt u een overheidsinstrument dat ontworpen is om precies dit soort projecten te stimuleren. Dit verhoogt uw ‘return on equity’ aanzienlijk, omdat de kost van het geleende kapitaal veel lager is dan de meerwaarde die u creëert.

De strategische zet is om Mijn VerbouwLening te combineren met Mijn VerbouwPremie. De premies die u ontvangt voor bijvoorbeeld dakisolatie, nieuwe ramen of een warmtepomp, kunnen direct worden aangewend om de lening sneller af te lossen. Dit verkort de looptijd en minimaliseert de totale rentekost, waardoor de netto-investering nog lager uitvalt en het rendement op uw project wordt gemaximaliseerd.

Het risico van onverhuurbaarheid dat dreigt voor woningen met label E en F

Naast de financiële opportuniteiten is het essentieel om het voornaamste risico van niet-handelen te begrijpen: de dreigende onverhuurbaarheid. De Vlaamse overheid heeft een duidelijk pad uitgestippeld om energieverslindende woningen van de huurmarkt te weren. Dit is geen vage dreiging, maar een concrete wettelijke realiteit die elke investeerder moet kennen. Het negeren van de renovatieplicht is geen optie, want de gevolgen zijn verstrekkend.

De deadlines zijn scherp. Zoals de regelgeving voorschrijft, mogen woningen met EPC-label E of F vanaf 2030 niet meer nieuw verhuurd worden in Vlaanderen. Dit betekent dat uw investering op dat moment effectief van de markt wordt gehaald, met alle financiële gevolgen van dien: geen huurinkomsten meer, terwijl de vaste kosten doorlopen. Dit risico weegt zwaar op de waarde van het pand lang voor de deadline verstrijkt.

De juridische implicaties zijn niet te onderschatten, zoals experts benadrukken. Een woning die niet aan de minimumnormen voldoet, kan zware sancties met zich meebrengen.

Voor rijwoningen en appartementen zijn er slechts twee stappen: label D vanaf 1 januari 2030 en label C vijf jaar later. Een rijwoning of appartement met label E of F kan vanaf 2030 geen conformiteitsattest meer halen, kan ongeschikt verklaard worden en het verhuren ervan is strafbaar.

– Syndicus Service, Energienorm Vlaanderen 2030

Een pand kopen met label E of F is dus enkel een optie als er een waterdicht plan en budget is om het minstens naar label D te renoveren binnen de wettelijke termijn van vijf jaar. Voor een investeerder in een EPC-D woning is het risico kleiner, maar de strategie blijft dezelfde: anticiperen op de volgende stap (label C tegen 2035) is de enige manier om de investering toekomstbestendig te maken.

Renoveren of slopen: wat is fiscaal het voordeligst aan 6% BTW?

Voor een investeerder die een verouderd pand op het oog heeft, dient zich een fundamentele vraag aan: is een grondige renovatie de beste optie, of is het financieel interessanter om het gebouw te slopen en volledig te heropbouwen? De beslissing hangt sterk af van de staat van het pand, de locatie en vooral van de fiscale implicaties. Het btw-stelsel in België biedt hierbij een cruciaal kader.

De algemene regel is eenvoudig: voor nieuwbouw betaalt u 21% btw, terwijl voor renovatiewerken aan een woning van minstens 10 jaar oud het verlaagde tarief van 6% geldt. Dit maakt renoveren op het eerste gezicht fiscaal veel aantrekkelijker. Echter, de regeling voor sloop en heropbouw, die tijdelijk in heel België gold en nu permanent is in 32 centrumsteden, laat eveneens een tarief van 6% toe. Dit maakt de afweging complexer. U moet de totale kost van beide scenario’s naast elkaar leggen: de renovatiekost (inclusief onverwachte uitgaven) versus de kost voor sloop en een volledig nieuwe constructie.

Bij een diepgaande energetische renovatie van een EPC-D pand profiteert u vrijwel altijd van het 6%-tarief. Dit geldt voor isolatiewerken, het vervangen van ramen, en de installatie van een nieuwe verwarmingsketel of warmtepomp. Bij sloop en heropbouw moet u rekening houden met een veel langere doorlooptijd en hogere initiële kosten, maar het eindresultaat is een volledig nieuw en uiterst energiezuinig gebouw, zonder de verrassingen die een oud pand kan verbergen. Voor de meeste investeerders die starten met een redelijk solide EPC-D woning, is renovatie de meest directe en budgetvriendelijke weg naar een beter rendement.

Hoe een ‘groen huurcontract’ opstellen dat energiebesparing stimuleert?

Zodra u geïnvesteerd heeft in de energie-efficiëntie van uw pand, is het cruciaal om ervoor te zorgen dat deze investering ook op lange termijn rendeert. Een vaak vergeten instrument hierbij is het huurcontract zelf. Een standaardcontract volstaat niet meer; een ‘groen huurcontract’ is een strategisch document dat de afspraken tussen huurder en verhuurder over energiegebruik en onderhoud vastlegt. Het beschermt uw investering en stimuleert de huurder om de energiebesparende installaties correct te gebruiken.

De kern van een groen huurcontract is duidelijkheid. Het bevat specifieke clausules over het gebruik en onderhoud van technische installaties. Denk aan afspraken over het correct ventileren (essentieel in een goed geïsoleerde woning), het periodiek onderhoud van de cv-ketel of warmtepomp door de huurder, en het recht van de verhuurder om de installaties te inspecteren. Door een gedetailleerde handleiding van de systemen als bijlage toe te voegen, zorgt u ervoor dat de huurder weet hoe hij het maximale rendement uit de woning kan halen, wat resulteert in een lagere energierekening en een hogere tevredenheid.

Bovendien kan het contract een kader scheppen voor toekomstige verbeteringen. Het kan bepalen dat de verhuurder het recht heeft om (na overleg) verdere energiebesparende maatregelen door te voeren. Sommige verhuurders experimenteren zelfs met een energiebonus: als de huurder aantoonbaar onder een bepaald gemiddeld verbruik blijft, ontvangt hij een kleine financiële beloning. Dit verandert de relatie van een passieve transactie naar een actieve samenwerking, gericht op duurzaamheid en kostenbesparing voor beide partijen.

Na hoeveel jaar heeft u uw spouwmuurisolatie terugverdiend via een lagere gasfactuur?

Voor een investeerder is de terugverdientijd (ROI) van elke renovatie de belangrijkste maatstaf. Spouwmuurisolatie is een van de meest rendabele ingrepen voor woningen gebouwd tussen 1920 en 1990, een categorie waar veel EPC-D panden onder vallen. De investering is relatief beperkt, de uitvoering is snel en de impact op de energierekening is onmiddellijk voelbaar, wat de basis vormt voor uw rendementsberekening.

De precieze terugverdientijd hangt af van de gasprijs, maar zelfs bij gematigde prijzen is het resultaat indrukwekkend. Volgens berekeningen voor een typisch Vlaams rijhuis ligt de terugverdientijd voor spouwmuurisolatie tussen 3 en 5 jaar. Dit betekent dat na deze korte periode de investering zichzelf heeft terugbetaald via de besparing op energiekosten. Voor een verhuurder vertaalt dit zich niet direct in cash, maar het verlaagt de totale woonkost voor de huurder drastisch, wat de woning zoals eerder vermeld veel aantrekkelijker maakt op de huurmarkt.

Wanneer we spouwmuurisolatie vergelijken met andere populaire ingrepen, wordt de financiële aantrekkelijkheid nog duidelijker. Terwijl dakisolatie en hoogrendementsglas ook essentieel zijn voor een goede EPC-score, hebben ze vaak een langere terugverdientijd vanwege de hogere initiële investering. Spouwmuurisolatie biedt de snelste ‘quick win’ om de energieprestatie van een woning significant en kostenefficiënt te verbeteren.

De 25-jaar regel: moet u uw installatie opnieuw laten keuren als er niets veranderd is?

Bij de aankoop van een ouder pand, typisch in de categorie EPC-D of lager, is de elektrische installatie een cruciaal aandachtspunt. De Belgische wetgeving, vastgelegd in het Algemeen Reglement op de Elektrische Installaties (AREI), is hierover zeer duidelijk: elke elektrische installatie die meer dan 25 jaar oud is, moet verplicht opnieuw gekeurd worden bij verkoop. Voor een investeerder is dit geen formaliteit, maar een strategisch element in het aankoopproces.

Het antwoord op de vraag is dus een onvoorwaardelijk ‘ja’. Zelfs als er niets aan de installatie is veranderd, is een herkeuring na 25 jaar verplicht om de woning te mogen verkopen en dus ook te verhuren. Een geldig keuringsattest is essentieel, niet alleen als bewijs van veiligheid naar uw huurder toe, maar ook voor uw brandverzekering. Bij een brand veroorzaakt door een verouderde, niet-conforme installatie, kan de verzekeraar weigeren om de schade te dekken. Het financiële risico is dus immens.

Een slimme investeerder ziet een (verwacht) negatief keuringsverslag echter niet als een probleem, maar als een onderhandelingstroef. De kosten voor het conform maken van de elektriciteit kunnen aanzienlijk zijn. Deze kosten kunt u gebruiken om een korting op de vraagprijs te bedingen, zoals blijkt uit concrete voorbeelden.

De AREI-keuring is dus meer dan een wettelijke verplichting; het is een instrument voor risicobeheer en een potentieel hefboom in uw aankoopstrategie.

Welke renovaties verhogen de verkoopprijs van uw woning méér dan ze kosten?

De ultieme vraag voor elke vastgoedinvesteerder is: welke investeringen leveren het hoogste rendement op? Niet elke euro die u in een renovatie stopt, vertaalt zich in een euro extra verkoopwaarde. De sleutel is om te focussen op de ingrepen die de grootste impact hebben op de twee belangrijkste factoren: de EPC-score en de operationele kosten. Een strategische renovatie focust niet op esthetiek, maar op structurele en energetische verbeteringen.

De renovatiepiramide voor investeerders is een uitstekend model om prioriteiten te stellen. De basis van de piramide, met de hoogste return on investment (ROI), wordt gevormd door de essentiële isolatiewerken. Dakisolatie, het vervangen van enkel glas door hoogrendementsglas, en spouwmuurisolatie zijn de ‘quick wins’ die de EPC-score het snelst en meest kostenefficiënt verbeteren. Deze ingrepen betalen zichzelf vaak ruimschoots terug bij een latere verkoop.

De volgende laag omvat de technische installaties: een efficiënte verwarming (zoals een warmtepomp) en de toevoeging van zonnepanelen. Deze hebben een iets langere terugverdientijd, maar verhogen de aantrekkelijkheid en toekomstbestendigheid van de woning aanzienlijk. Pas aan de top van de piramide, met een lagere directe ROI, vinden we esthetische upgrades zoals een nieuwe keuken of badkamer. Hoewel ze de ‘feel’ van de woning verbeteren, is hun impact op de pure verkoopwaarde vaak beperkter dan de investering. De Vlaamse renovatieverplichting om binnen 5 jaar naar label D te gaan, met een gemiddelde kost van €15.000-€25.000, moet als een absolute minimuminvestering worden gezien, niet als het einddoel.

Door deze gelaagde aanpak te volgen, zorgt u ervoor dat elke geïnvesteerde euro maximaal bijdraagt aan de waardevermeerdering van uw pand, zowel op de huur- als op de verkoopmarkt.

Concluderend is een woning met EPC-label D in 2024 geen financiële valkuil, maar een berekende opportuniteit. De sleutel tot succes ligt niet in het blind kopen, maar in het uitvoeren van een grondige rendementsanalyse. De combinatie van een lagere aankoopprijs, gerichte en kostenefficiënte renovaties en het slimme gebruik van fiscale en financiële hefbomen, kan leiden tot een rendement dat dat van een zorgeloze nieuwbouwwoning overtreft. De renovatieplicht is geen last, maar de motor van uw meerwaarde. Evalueer daarom niet alleen de aankoopprijs, maar vooral het rendementspotentieel na renovatie. Start vandaag met een grondige analyse van uw volgende vastgoedinvestering.