Waarom de ‘baksteen in de maag’ uw vermogen kan ondermijnen

De ‘baksteen in de maag’ is meer dan een uitdrukking; het is een diepgeworteld onderdeel van de Vlaamse en Belgische identiteit. Voor velen is het bezit van een eigen huis de ultieme financiële verwezenlijking en het fundament van vermogensopbouw. Dit is een solide start, maar in de complexe economische realiteit van vandaag is het een gevaarlijke illusie om te denken dat dit volstaat. Het traditionele advies om ‘te spreiden’ is vaak te vaag en mist een strategische visie die verder gaat dan de vastgoedmarkt.

Een modern, veerkrachtig vermogen is geen statische stapel stenen. Het is een levend en dynamisch vermogensecosysteem, waarin verschillende componenten – vastgoed, liquide middelen, aandelen, obligaties en zelfs alternatieve beleggingen zoals kunst – in balans met elkaar samenwerken. De overmatige focus op de eigen woning creëert een ‘strategische illiquiditeit’: een groot deel van uw kapitaal is niet flexibel inzetbaar, waardoor u kansen mist en kwetsbaar bent voor onverwachte gebeurtenissen.

Maar wat als we de ‘baksteen in de maag’ niet zien als het einddoel, maar als slechts één, weliswaar belangrijke, planeet in een breder zonnestelsel van uw vermogen? Dit artikel gaat verder dan de clichés. We analyseren de concrete risico’s van een te grote afhankelijkheid van vastgoed en verkennen de praktische stappen om een gediversifieerd en robuust vermogen op te bouwen dat is afgestemd op de Belgische context. We duiken in de cijfers achter vastgoedinvesteringen, de verborgen kosten van cash, en hoe u uw beleggingsstrategie kunt aanpassen aan uw levensfase.

Hieronder vindt u een overzicht van de onderwerpen die we zullen behandelen. Deze gids biedt u de strategische inzichten om uw vermogen te beschermen en te laten groeien, met een visie die verder reikt dan de voordeur van uw woning.

Vastgoed kopen of investeren in GVV’s (REITs): wat levert het meeste op zonder zorgen?

Voor wie in vastgoed wil investeren zonder de lasten van direct eigendom, bieden Gereglementeerde Vastgoedvennootschappen (GVV’s), de Belgische tegenhanger van REITs, een aantrekkelijk alternatief. De keuze tussen een directe aankoop en een GVV hangt af van uw doelen: zoekt u maximale controle of juist gemak en liquiditeit? Bij een directe aankoop van een pand in België betaalt u aanzienlijke instapkosten. Zo bedragen de registratierechten 12% in Vlaanderen (of 3% voor de eigen woning) en 12,5% in Brussel en Wallonië. Dit is een aanzienlijk kapitaal dat u onmiddellijk kwijt bent.

GVV’s daarentegen, bieden een veel lagere instapdrempel. U koopt aandelen van een vennootschap die een gediversifieerde portefeuille van vastgoed bezit en beheert. Hierdoor geniet u van schaalvoordelen en professioneel beheer. Fiscaal gezien betaalt u op de dividenden van GVV’s een roerende voorheffing van 30%. Dit lijkt hoog, maar u vermijdt de registratierechten, de jaarlijkse belasting op effectenrekeningen en de beurstaks indien u belegt via een tak 23-structuur, waar vaak enkel een instapbelasting van 2% geldt.

Bovendien tonen GVV’s een zekere veerkracht. Hoewel de sector gevoelig is voor renteverhogingen, blijkt uit een analyse van de prestaties dat Belgische GVV’s tijdens de crisis van 2022 een verlies van 35,6% lieten optekenen, wat minder is dan de daling van 42,8% tijdens de financiële crisis van 2008. Dit suggereert een relatieve robuustheid binnen de Europese context. De keuze is dus strategisch: de hoge transactiekosten en het beheer van een eigen pand versus de liquiditeit, diversificatie en het fiscale regime van een GVV.

Het risico van cash: waarom te veel liquiditeiten aanhouden u armer maakt

Het aanhouden van een grote som geld op een spaarrekening voelt voor velen veilig, maar het is een van de meest zekere manieren om vermogen te verliezen. Dit fenomeen, bekend als koopkracht-erosie, wordt veroorzaakt door inflatie. Wanneer de inflatie hoger is dan de rente die u op uw spaargeld ontvangt, kunt u met hetzelfde bedrag in de toekomst minder kopen. Uw geld wordt dus sluipenderwijs minder waard.

De cijfers voor België zijn ontnuchterend. Zo tonen berekeningen van Santander Consumer Bank aan dat bij 9,9% inflatie en 0,11% spaarrente u op jaarbasis een netto koopkrachtverlies van 9,79% lijdt. Dit betekent dat €10.000 op uw spaarrekening na een jaar nog maar de koopkracht heeft van ongeveer €9.021. Dit is geen abstract risico, maar een concrete vermogensvernietiging.

De onderstaande tabel illustreert dit effect nog duidelijker, zelfs bij een meer gematigde inflatie. Het toont aan hoe een spaarder, ondanks een kleine rentewinst, netto aanzienlijk aan koopkracht inboet.

Een noodfonds aanhouden is verstandig, maar excessieve cashposities zijn een strategische fout. Het is cruciaal om het deel van uw vermogen dat u niet op korte termijn nodig heeft, aan het werk te zetten in activa die het potentieel hebben om de inflatie te verslaan en uw reële vermogen te laten groeien.

Wijn of kunst als belegging: hoe begint u eraan zonder opgelicht te worden?

Beleggen in passie-activa zoals wijn en kunst kan een verrijkende toevoeging zijn aan een gediversifieerd vermogensecosysteem. Het combineert het potentieel voor financieel rendement met persoonlijk genot. Echter, deze markten zijn notoir ondoorzichtig, ongereguleerd en vol valkuilen voor onervaren investeerders. Oplichting, vervalsingen en overwaardering zijn reële risico’s. Een strikte due diligence is daarom geen luxe, maar een absolute noodzaak.

De sleutel tot succes in deze nichemarkten ligt in verificatie, expertise en een grondig begrip van de specifieke regels. Het is geen markt waar u op eigen houtje fortuin maakt. U moet vertrouwen op de reputatie en de expertise van gevestigde spelers en specialisten. Vooraleer u ook maar één euro investeert, is het cruciaal om een gestructureerd plan te hebben. Dit omvat niet alleen de aankoop, maar ook de opslag, verzekering en de fiscale implicaties.

De volgende checklist biedt een praktisch stappenplan voor iedereen die overweegt om in België in kunst of wijn te investeren. Het helpt u de belangrijkste risico’s te identificeren en weloverwogen beslissingen te nemen.

Onthoud dat beleggen in wijn of kunst primair een langetermijnstrategie is. Liquiditeit is laag en transactiekosten kunnen hoog zijn. Zie het als een investering in uw levenskwaliteit, met een potentieel financieel extraatje, in plaats van een snelle manier om rijk te worden.

Hoeveel procent aandelen mag u bezitten als u 55 bent in vergelijking met 30?

De ideale verhouding aandelen in een portefeuille is geen vast getal, maar een dynamische variabele die afhangt van twee cruciale factoren: uw beleggingshorizon en uw risicotolerantie. Een dertiger staat aan het begin van zijn carrière en heeft nog decennia voor zich om te beleggen en eventuele marktdalingen te boven te komen. Een 55-plusser daarentegen nadert de pensioenleeftijd, waardoor de focus verschuift van maximale groei naar kapitaalbehoud.

Zoals experts van Ostrica Vermogensbeheer het verwoorden:

Jongere beleggers kunnen over het algemeen meer risico nemen, omdat zij een langere beleggingshorizon hebben. In een jongere levensfase is er meer ruimte om een groter deel van uw vermogen te beleggen én om hoofdzakelijk in aandelen te beleggen.

– Ostrica Vermogensbeheer, Hoeveel van uw vermogen kunt u het beste beleggen?

Een vuistregel die vaak wordt gehanteerd is ‘100 min uw leeftijd’ als het percentage dat u in aandelen zou moeten beleggen. Voor een 30-jarige zou dit 70% aandelen betekenen, terwijl het voor een 55-jarige 45% zou zijn. Hoewel simplistisch, illustreert deze regel het onderliggende principe: naarmate u ouder wordt, bouwt u het risicovollere aandelengedeelte af ten gunste van meer stabiele activa zoals obligaties of cash. Dit is essentieel om te vermijden dat een beurscrash vlak voor uw pensioen uw opgebouwde kapitaal decimeert.

Dit principe is des te belangrijker in België, waar de ‘baksteen in de maag’ al voor een enorm overwicht van één illiquide activaklasse zorgt. Met 72% van de Belgische huishoudens die huiseigenaar zijn, is een groot deel van het vermogen al geconcentreerd. De resterende liquide middelen correct en leeftijdsadequaat alloceren wordt daardoor nog crucialer. Voor een 55-jarige Belgische huiseigenaar is het dus extra belangrijk om het resterende vermogen niet te speculatief te beleggen.

Waarom dalen obligaties soms tegelijk met aandelen en hoe dit opvangen?

Een van de gouden regels van diversificatie was decennialang dat obligaties en aandelen een negatieve correlatie hebben: als aandelen dalen, stijgen obligaties, en vice versa. Obligaties fungeerden zo als de ultieme schokdemper in een portefeuille. Het jaar 2022 heeft deze aanname echter brutaal doorbroken. Beleggers zagen tot hun ontzetting zowel hun aandelen als hun obligaties in waarde dalen. De oorzaak? Een snelle en forse stijging van de rente.

De mechaniek hierachter is eenvoudig: wanneer de centrale banken de rente verhogen om inflatie te bestrijden, worden nieuwe obligaties uitgegeven met een hogere coupon (rentevergoeding). Hierdoor worden bestaande obligaties met een lagere coupon minder aantrekkelijk, en hun marktwaarde daalt. Tegelijkertijd zorgt een hogere rente voor duurdere leningen voor bedrijven en consumenten, wat de economische groei afremt en de winstverwachtingen van bedrijven tempert, met dalende aandelenkoersen tot gevolg.

De gebeurtenissen van 2022, met de snelle renteverhogingen door de ECB, waren hiervan een perfecte illustratie. Een analyse van de vastgoedmarkt toont dit effect eveneens aan: « De stijging van de langetermijnrente met bijna 300 basispunten op een periode van anderhalf jaar leidde tot een correlatie tussen GVV’s en de inverse evolutie van de langetermijnrente. Europese vastgoedaandelen verloren 35,6% in 2022, de op een na slechtste prestatie sinds 1990. » Dit toont aan dat activaklassen die normaal los van elkaar staan, onder druk van stijgende rentes toch samen kunnen dalen.

Hoe dit opvangen? De oplossing ligt in een nog bredere diversificatie. Dit betekent kijken naar activa die minder rentegevoelig zijn, zoals bepaalde grondstoffen (goud), infrastructuur, of strategieën die profiteren van marktvolatiliteit. Het toont aan dat een klassieke 60/40 (aandelen/obligaties) portefeuille niet langer een garantie is voor stabiliteit. Een modern vermogensecosysteem vereist een meer gesofisticeerde risicobalans.

Waarom huurders tot 15% meer betalen voor een energiezuinig appartement?

De stijgende energieprijzen hebben de dynamiek op de huurmarkt fundamenteel veranderd. Energiezuinigheid is niet langer een leuk extraatje, maar een doorslaggevend criterium geworden voor huurders. Een lage EPC-score (Energieprestatiecertificaat) vertaalt zich rechtstreeks in een lagere energierekening, een voordeel waar huurders bereid zijn voor te betalen. Dit creëert een duidelijke meerwaarde voor eigenaars van energie-efficiënte panden, met name nieuwbouw.

De cijfers van de Vastgoedbarometer van de Federatie van het Notariaat bevestigen deze trend. Gemiddeld kost een nieuwbouwappartement in België €334.336, wat 27,7% duurder is dan een bestaand appartement (€261.812). Hoewel de aankoop duurder is, vertaalt deze investering in energie-efficiëntie en modern comfort zich in een hogere huurprijs en een grotere aantrekkelijkheid op de markt. Huurders kijken steeds vaker naar de totale woonkost (huur + energie) in plaats van enkel de kale huurprijs.

Deze trend is bijzonder uitgesproken in Vlaanderen, waar het prijsverschil tussen nieuwbouw en bestaand vastgoed nog groter is. De onderstaande tabel toont de regionale verschillen en de dominantie van de Vlaamse markt in nieuwbouwprojecten.

Voor een vastgoedinvesteerder betekent dit een strategische keuze. Investeren in een duurzaam, energiezuinig pand kost meer, maar biedt op termijn een hoger en stabieler huurrendement, minder leegstand en een betere waardevastheid. Het is een defensieve keuze die inspeelt op een onomkeerbare maatschappelijke trend.

Wanneer zijn de grote Brusselse musea gratis toegankelijk voor het publiek?

Een rijk en gezond leven gaat over meer dan alleen financieel vermogen. Het omvat ook culturele verrijking, persoonlijke ontwikkeling en het creëren van waardevolle ervaringen. Dit « cultureel dividend » is een essentieel, zij het niet-monetair, onderdeel van uw totale welzijn. En het hoeft niet duur te zijn. In Brussel, het hart van België en Europa, bieden tal van musea mogelijkheden om gratis van kunst en geschiedenis te genieten.

Veel federale musea in Brussel zijn elke eerste zondag van de maand gratis toegankelijk voor het publiek. Dit initiatief opent de deuren van instellingen zoals de Koninklijke Musea voor Schone Kunsten van België (inclusief het Old Masters Museum, Fin-de-Siècle Museum en het Magritte Museum), het Museum voor Natuurwetenschappen en het AfricaMuseum in Tervuren. Daarnaast zijn sommige gemeentelijke musea, zoals het Mode & Kant Museum, zelfs elke eerste zondag gratis.

Deze momenten zijn meer dan een budgetvriendelijk uitje. Ze bieden een strategische kans om uw vermogensecosysteem op een andere manier te voeden. Het opbouwen van kennis over kunstgeschiedenis kan bijvoorbeeld een eerste, laagdrempelige stap zijn voor wie later overweegt in kunst te investeren. Het stelt u in staat om uw smaak te ontwikkelen en trends te herkennen zonder enige financiële inzet.

U kunt deze culturele uitstapjes strategisch benutten om uw algemene welzijn en zelfs uw financiële kennis te vergroten:

• Gebruik gratis museumdagen als een vorm van ‘cultureel dividend’ voor een rijker leven.
• Bespaar slim op cultuur om budget vrij te maken voor uw financiële investeringen.
• Bezoek musea om kunstgeschiedenis te leren als basis voor potentiële kunstinvesteringen.
• Spot trends in de kunstmarkt tijdens deze gratis toegangsdagen.
• Combineer culturele verkenning met laagdrempelig marktonderzoek.

Hoe uw koopkracht beschermen wanneer de inflatie hoger is dan de rente op uw spaarboekje?

De ultieme test voor elk vermogen is zijn vermogen om koopkracht te behouden en te vergroten. Wanneer de inflatie, de snelheid waarmee prijzen stijgen, hoger is dan de rente op uw spaarboekje, verliest u reëel vermogen. Dit is de situatie waar Belgische spaarders al jaren mee geconfronteerd worden. Zelfs met de recente stijgingen van de spaarrentes, blijft het rendement vaak onder de inflatie. Zo tonen actuele cijfers van Maes Group aan dat bij een inflatie van 2,12% en een maximale spaarrente van rond de 2%, er nog steeds een netto koopkrachtverlies is.

Deze realiteit dwingt spaarders om verder te kijken dan het traditionele spaarboekje. De enige manier om uw koopkracht op lange termijn te beschermen en te verhogen, is door te investeren in activa waarvan het verwachte rendement hoger ligt dan de inflatie. Dit omvat een gediversifieerde portefeuille van onder meer:

• Aandelen: vertegenwoordigen een deel van een bedrijf en hebben historisch gezien op lange termijn het hoogste rendement geboden.
• Vastgoed (direct of via GVV’s): kan bescherming bieden tegen inflatie, aangezien huurprijzen en vastgoedwaarden vaak mee stijgen met de prijzen.
• Inflatie-gekoppelde obligaties: obligaties waarvan de waarde en/of rente meestijgt met de inflatie.
• Grondstoffen: zoals goud, die traditioneel worden gezien als een veilige haven in tijden van hoge inflatie.

Het is belangrijk te beseffen dat het algemene inflatiecijfer niet iedereen op dezelfde manier treft. Zoals onderzoek van de Universiteit Gent aantoont, kan de impact aanzienlijk verschillen per inkomensgroep.

Het indexeren van lonen en uitkeringen op basis van een vertekend algemeen inflatiecijfer heeft de grootste impact op hun inkomen. Vanaf 2023 worden lagere inkomensgroepen geconfronteerd met een bovengemiddelde inflatie.

– Universiteit Gent, De koopkracht van 900.000 Belgische gezinnen

Dit benadrukt de noodzaak van een persoonlijke en proactieve strategie. Wachten tot de rente de inflatie overstijgt, is geen strategie; het is een recept voor vermogenserosie. De sleutel ligt in het opbouwen van een gediversifieerd vermogensecosysteem dat in staat is om de storm van inflatie te doorstaan.

De eerste stap naar een veerkrachtig vermogen is een heldere analyse van uw huidige situatie. Evalueer vandaag nog de balans van uw eigen vermogensecosysteem om uw financiële toekomst veilig te stellen.